相続した不動産を売却したいと考えていても、「何から始めればいいのか分からない」と悩む方は多いです。不動産の相続には名義変更や必要書類の準備など、いくつかの手続きが必要であり、流れを理解していないとスムーズに進めることができません。

本記事では、相続した不動産を売却するまでの流れや必要書類、注意点についてわかりやすくご案内します。

相続した不動産を売却する前に確認すべきポイント

相続した不動産を売却するには、まず相続の内容を整理する必要があります。相続人の確定や遺言書、不動産の名義の確認を先に済ませておくことで、その後の手続きを進めやすくなります。

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相続人を確定する方法

相続人とは、亡くなった方の財産を相続する権利を持つ人のことです。相続人を正確に確定するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して確認します。相続では、配偶者は常に相続人となります。

そのうえで、子ども、親、兄弟姉妹の順で相続人が決まります。見落としがあると遺産分割協議が無効になる可能性があるため、戸籍をもとに慎重に確認してください。

遺言書の有無を確認する

遺言書があるかどうかで、相続の進め方は大きく変わります。遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って遺産分割を進めます。遺言書には、公正証書遺言、自筆証書遺言などがあります。

公正証書遺言は公証役場で作成されるため、内容が明確で手続きもしやすいです。一方、自筆証書遺言は自宅などで保管されていることがあり、その場合は家庭裁判所での検認が必要となるのが一般的です。なお、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、検認は不要です。

不動産の名義を確認する

売却したい不動産が、現在誰の名義になっているかを確認することも重要です。相続した不動産であっても、登記簿上の名義が亡くなった方のままであれば、そのままでは売却できません。名義の確認は、登記事項証明書を取得することで行えます。登記事項証明書では、所有者の氏名や不動産の所在地、面積、抵当権の有無などを確認できます。

相続した不動産を売却する流れ

相続不動産の売却は、一般的な不動産売却よりも手続きが多くなります。相続関係を整理したうえで、順番に進めることが大切です。ここでは、不動産を売却する流れを解説します。

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①相続人同士で遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、誰がどの財産を相続するかを話し合って決めることです。不動産を売却する場合は、まず誰が不動産を相続するか、または売却代金をどう分けるかを決めます。

相続人が複数いる場合は、全員の合意が必要です。話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。この書類は相続登記やその後の売却手続きでも必要となるため、内容を正確に記載し、相続人全員が署名押印してください。

②相続登記（名義変更）を行う

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を相続人名義に変更する手続きのことです。不動産を売却するためには、相続登記を済ませる必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。

正当な理由なく放置すると、過料の対象となる場合があります。また、相続登記は法務局で行います。必要書類をそろえて申請する必要があるため、時間がかかる場合もあります。手続きを確実に進めたい場合は、司法書士に依頼することも検討してください。

③不動産会社に査定を依頼する

名義変更が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。査定とは、不動産がいくらで売れそうかを調べることです。査定には、机上査定と訪問査定があります。机上査定は周辺相場や過去の取引事例をもとに価格を算出する方法で、手軽に依頼できます。訪問査定は現地確認を行ったうえで価格を出すため、より実態に近い金額を把握しやすいです。

相続不動産は立地や建物の状態、空き家期間などによって価格が大きく変わります。1社だけでなく複数の不動産会社に相談し、査定額だけでなく売却方針や対応も比較してください。

④媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に販売活動を依頼する契約です。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。それぞれ他社への依頼可否や報告義務の内容が異なるため、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。

相続不動産は早期売却を優先するのか、価格重視で進めるのかによって方針が変わります。売出価格や販売戦略をよく相談しながら契約を進めてください。

⑤売買契約を締結する

買主が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約では、売却価格、引き渡し時期、手付金、契約解除の条件などを定めます。契約時には、重要事項説明書と売買契約書の内容をしっかり確認してください。

相続不動産の場合、建物の状況を十分に把握できていないケースもあるため、分かる範囲で告知することが大切です。雨漏りや設備の不具合などを隠してしまうと、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。内容に不明点がある場合は、その場で確認し、納得したうえで契約を進めてください。

⑥引き渡し・決済を行う

売買契約の後は、決済と引き渡しを行います。決済では、買主から残代金を受け取り、同時に所有権移転や鍵の引き渡しを進めます。住宅ローンが残っている場合や抵当権が設定されている場合は、抹消手続きが必要です。

また、固定資産税や管理費などの精算も行われます。引き渡しが完了すると売却手続きは終了ですが、その後に確定申告が必要になる場合があります。売却後の税務手続きまで見据えて進めておくことが大切です。

相続不動産売却に必要な書類

相続した不動産を売却するためには、相続に関する書類と売却に関する書類の両方を正しく準備する必要があります。書類に不備があると手続きが止まる原因となるため、事前に必要な内容を把握し、計画的にそろえることが重要です。

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相続に関する書類一覧

相続した不動産を売却するためには、まず「誰が正式な相続人であるか」を証明する書類をそろえる必要があります。具体的には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人全員の関係性を確認します。

そのうえで、相続人それぞれの戸籍謄本や住民票、印鑑証明書を準備します。遺言書がある場合は、その内容が優先されるため写しを用意してください。遺言書がない場合は、相続人全員で合意した内容をまとめた遺産分割協議書が必要です。

この書類は、相続登記や売却手続きの根拠となる重要な書類であるため、内容の正確性が求められます。これらの書類は取得に時間がかかることが多いため、売却を検討し始めた段階で早めに準備を進めてください。

売却時に必要な書類一覧

売却時には、不動産そのものの所有者であることを証明する書類が必要になります。代表的なものとして、登記識別情報（権利証）があり、これは所有者であることを示す重要な書類です。紛失している場合は代替手続きが必要になるため、事前確認が欠かせません。

また、固定資産税納税通知書や登記事項証明書により、不動産の評価額や権利関係を確認します。土地や建物の図面、測量図、建築確認済証などが残っていると、買主に対して物件の状況を説明する際に役立ちます。

相続不動産を売却する際の注意点

相続不動産の売却は、通常の不動産売却と比べて確認すべきポイントがたくさんあります。事前に注意点を理解しておくことで、手続きの遅れやトラブルを防ぎ、スムーズに売却を進めることができます。

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相続登記を済ませないと売却できない

相続した不動産は、名義が被相続人のままでは売却手続きを進めることができません。必ず相続登記を行い、自分名義へ変更する必要があります。この手続きを後回しにすると、売却のタイミングで手続きが止まる原因となります。現在は相続登記が義務化されているため、早めに対応する必要があります

共有名義の場合は全員の同意が必要

不動産を複数人で相続した場合、共有名義となるケースがあります。この場合、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。一部の相続人だけで売却を進めることはできないため、事前に話し合いを行い、売却方針や代金の分配方法を明確にしておくことが重要です。合意形成が遅れると、売却までの期間が長引く原因となります。

税金（譲渡所得税・相続税）に注意

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。また、相続時には相続税が発生している可能性があります。ここで重要となるのが「3,000万円特別控除」です。これは一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。

特に相続した空き家を売却する場合に適用されるケースが多く、税負担を大きく軽減できます。ただし、適用には期限や物件の条件などが細かく定められているため、事前に確認しておくことが必要です。

空き家特例などの税制を確認する

相続した不動産が空き家である場合、税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。代表的なものが空き家特例で、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できます。例えば、被相続人が一人暮らしで使用していた住宅であることや、旧耐震基準の建物であることなどが条件となります。

また、売却までの期間にも制限があるため、タイミングの判断も重要です。条件を満たしているかどうかで最終的な手取り額が大きく変わるため、売却前に確認を行ってください。

相続不動産売却にかかる税金と費用

相続した不動産を売却する際には、売却価格だけでなく税金や各種費用を含めた全体像を把握することが重要です。特に売却時期や特例の適用有無によって負担額が大きく変わるため、事前に理解しておくことで手取り金額を最大化しやすくなります。

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譲渡所得税の仕組み

譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益に対して課税される税金です。売却価格から取得費や諸費用を差し引いた金額が利益となり、その金額に対して税率がかかります。相続した不動産の場合、取得費が不明なケースもあります。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算します。ただし、この方法では譲渡所得が大きくなりやすく、税負担が重くなる可能性があります。購入時の売買契約書や領収書など、取得費を証明できる資料がないか事前に確認しておきましょう。

取得費加算の特例とは

相続によって取得した不動産を売却する際には、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。この制度を活用することで、譲渡所得を減らし、結果として税額を抑えることが可能です。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に適用できる可能性があります。相続税の申告期限は通常、相続開始から10か月以内のため、実務上は「相続開始からおおむね3年10か月以内」が目安です。適用の可否によって税負担が変わるため、売却時期は慎重に判断しましょう。

仲介手数料や諸費用の内訳

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。そのなかでも代表的なものが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。これは、法律で上限が定められており、売却価格に応じて計算されます。

そのほかにも、登記手続きにかかる費用や印紙税、場合によっては測量費や解体費などが必要になることがあります。これらの費用を含めて考えないと、最終的な手取りが想定より少なくなる可能性があります。売却前に費用の全体像を把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

相続不動産の売却でよくある質問

Q.相続登記をしないまま売却できますか？

A.相続登記を行っていない状態では、不動産を売却することはできません。売却するためには、登記簿上の名義を売主本人に変更する必要があります。

Q.相続した不動産の売却は確定申告が必要ですか？

A.相続した不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、譲渡所得の特例や控除の適用を受けるために、確定申告が必要となる場合もあります。譲渡所得が発生すると、所得税や住民税の対象となるためです。

Q.売却までどのくらいの期間がかかりますか？

A.相続不動産の売却には、一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度かかるケースが多いです。ただし、相続登記や遺産分割協議が必要な場合は、それ以上の期間がかかることもあります。

相続不動産の売却は事前に専門家に相談しよう！

相続不動産の売却は、名義変更や税金、特例の適用など確認すべきポイントが多くあります。手続きを正しく進めるためには、早い段階で専門家へ相談することが重要です。

不動産会社に相談することで、売却の流れや価格の目安、最適な売却タイミングについて具体的な提案を受けることができます。

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