不動産相続は現金のように簡単に分けられないため、家族間でもめやすい相続のひとつです。実家や土地、アパートなどの不動産がある場合、誰が相続するのか、売却するのか、評価額はいくらなのかといった点で意見が分かれるケースがあります。

この記事では、不動産相続がもめやすい理由やよくあるトラブル事例、事前にできる準備、具体的な回避方法をご案内します。

不動産相続がもめやすい理由

不動産相続がもめやすい理由は、不動産が「分けにくい財産」だからです。現金であれば相続分に応じて分けることができますが、不動産は物理的に簡単に分割できません。

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評価額のズレで意見が対立しやすい

不動産は、評価方法によって金額が変わります。固定資産税評価額、相続税評価額、実際の売却価格では金額が異なるため、相続人ごとに「高く見積もる人」と「低く見積もる人」が出る場合があります。

たとえば、実家を長男が相続し、ほかの兄弟に代償金を支払う場合、不動産の評価額をいくらにするかで揉めることがあります。評価額が高ければ代償金の負担が大きくなり、低ければほかの相続人が不公平だと感じやすくなります。

感情問題が原因になる

不動産相続では、金額だけでなく感情の問題も大きく関係します。実家に長く住んでいた人、親の介護をしていた人、実家を出て別の場所で暮らしている人では、不動産に対する考え方が違います。

介護をしていた相続人が「自分が多く相続したい」と考える一方で、ほかの兄弟が「法定相続分どおりに分けたい」と主張するケースもあります。このように、過去の家族関係や負担の違いが相続の場面で表面化し、トラブルに発展することがあります。

共有名義がトラブルを長期化させる

不動産を兄弟で共有名義にすると、一見公平に見えます。しかし、共有名義は将来的なトラブルの原因になりやすい方法です。共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。誰か1人でも反対すると、売却や活用が進まない可能性があります。

さらに、共有者の1人が亡くなると、その持分が次の相続人に引き継がれ、関係者が増えていきます。時間が経つほど話し合いが難しくなるため、共有名義にする場合は慎重な判断が必要です。

不動産相続でよくある兄弟でのトラブル事例

相続する不動産がある場合、兄弟間でトラブルが起きやすいのは、考え方や生活状況がそれぞれ違うためです。実家を残したい人もいれば、売却して現金で分けたい人もいます。ここでは、不動産相続でよくある兄弟間のトラブル事例をご案内します。

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実家を誰が相続するかで揉めるケース

もっとも多いのが、実家を誰が相続するかで揉めるケースです。たとえば、長男が親と同居していた場合、長男がそのまま実家を相続したいと考えることがあります。一方で、ほかの兄弟は「実家も相続財産の一部だから公平に分けたい」と考える場合があります。

実家以外に十分な現金や預貯金があれば調整しやすいですが、主な財産が不動産だけの場合、分け方で対立しやすくなります。

売却か保有かで意見が分かれるケース

不動産を売却するか、保有するかで意見が分かれるケースもあります。売却を希望する人は、現金化して公平に分けたいと考えます。一方で、保有を希望する人は、思い出のある実家を残したい、将来的に使いたいと考えることがあります。

売却する場合でも、売却価格や売却時期、不動産会社の選び方で意見が分かれる場合があります。特に築年数が古い家や地方の土地は、すぐに売れるとは限らないため、早めの判断が大切です。

相続人の一部だけが住み続けるケース

相続人の一部だけが実家に住み続けるケースも、トラブルになりやすいです。たとえば、兄弟のうち1人が相続後も実家に住み続ける場合、ほかの相続人は「家賃を払うべきではないか」「その分、相続分を調整すべきではないか」と感じることがあります。

住み続ける人に悪気がなくても、ほかの相続人から見ると不公平に見える場合があります。事前に住み続ける条件や費用負担を決めておくことが重要です。

相続後に管理費・税金負担で揉めるケース

不動産を相続すると、固定資産税や修繕費、管理費などの負担が発生します。誰が固定資産税を払うのか、草刈りや建物の管理を誰が行うのかを決めていないと、相続後に揉める原因になります。

特に空き家として放置する場合、建物の老朽化や近隣トラブルにつながる可能性があります。相続した不動産を使わない場合は、売却や賃貸、解体などの選択肢を早めに検討してください。

不動産相続でもめないための事前準備

不動産相続でもめないためには、相続が発生する前から準備しておくことが大切です。相続が始まってから話し合いをすると、感情的になりやすく、冷静な判断が難しくなる場合があります。事前準備として重要なポイントをご案内します。

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遺言書の作成で分け方を明確にする

不動産相続でもめないためには、遺言書を作成しておくことが有効です。遺言書で「誰にどの不動産を相続させるのか」を明確にしておけば、相続人同士の話し合いの負担を減らせます。

ただし、内容によっては遺留分の問題が発生する場合があります。特定の相続人だけに多く財産を残す内容にすると、ほかの相続人が不満を持つ可能性があるため、専門家に相談しながら作成することが大切です。

相続人同士で事前に話し合いをしておく

相続前に家族で話し合いをしておくことも重要です。「実家を残したいのか」「売却して現金化したいのか」「誰か住み続ける予定はあるのか」などを事前に共有しておくと、相続発生後の対立を防ぎやすくなります。

話し合いでは、感情的な主張だけでなく、現実的な管理負担や税金負担も確認してください。

不動産の現状と価値を把握しておく

相続する可能性がある不動産について、現状と価値を把握しておくことも大切です。確認しておきたい内容は、次のとおりです。

・土地や建物の所在地
・名義人
・固定資産税評価額
・住宅ローンや借入の有無
・建物の老朽化状況
・売却した場合の想定価格
・賃貸や活用の可能性

不動産の価値がわからないまま話し合いを進めると、相続人同士で認識にズレが生まれます。必要に応じて、不動産会社に査定を依頼することも検討してください。

専門家（司法書士・税理士）に相談する

不動産相続では、登記、税金、遺産分割など複数の手続きが関係します。家族だけで判断すると、後から手続き漏れや税金の問題が発生する場合があります。司法書士は相続登記や名義変更、税理士は相続税や贈与税の相談に対応できます。

相続財産に不動産が含まれる場合は、早めに専門家へ相談することで、トラブルを防ぎやすくなります。

相続トラブルを防ぐために今すぐできること

不動産相続のトラブルは、事前の行動で回避できる可能性があります。まだ相続が発生していない段階でも、できることは多くあります。ここでは、今すぐ始められる対策をご案内します。

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家族で「不動産の扱い」を話し合う

まずは、家族で不動産の扱いについて話し合ってください。実家を残すのか、売却するのか、誰が住み続けるのかを事前に話しておくだけでも、相続発生後の混乱を減らせます。話し合いの内容は、できればメモとして残しておくと安心です。

口約束だけでは、後から認識の違いが起こる可能性があります。

不動産を売却する選択肢も検討する

不動産を公平に分けるのが難しい場合は、売却して現金化する方法もあります。売却すれば、相続人ごとの相続分に応じて分けやすくなります。空き家の管理負担や固定資産税の負担を減らせる点もメリットです。

ただし、売却には時間がかかる場合があります。築年数が古い家や地方の土地は、すぐに買い手が見つからないこともあるため、早めに査定を受けておくと判断しやすくなります。

相続発生後は早めに手続きを進める

相続が発生した後は、早めに手続きを進めることが大切です。遺産分割協議を先延ばしにすると、相続人の状況が変わったり、関係者が増えたりして、話し合いが難しくなる場合があります。

また、2024年4月1日より不動産の相続登記は法律で義務化されました。正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。（※）

相続した不動産の名義変更を放置すると、将来的に売却や活用ができなくなる可能性があります。相続が発生したら、早めに必要な手続きを確認してください。

※法務省「相続登記の申請義務化について」参照

不動産相続でもめることに関するよくある質問

不動産相続では、分け方や売却の判断について悩む方が多くいます。ここでは、よくある質問に回答します。

Q.不動産相続がもめやすいのはなぜですか？

不動産は、現金のように簡単に分けられないためです。誰が相続するのか、売却するのか、評価額をいくらにするのかで意見が分かれやすくなります。

Q.不動産を売却したほうがいいですか？

相続人同士で公平に分けたい場合や、誰も住む予定がない場合は、売却を検討する価値があります。

Q.不動産相続でもめないために一番重要なことは？

相続が発生する前に、家族で話し合っておくことです。不動産を誰が引き継ぐのか、売却するのか、費用負担をどうするのかを事前に共有しておくと、相続後のトラブルを防ぎやすくなります。必要に応じて、遺言書の作成や専門家への相談も進めてください。

不動産相続でもめないためには行動することが大切

不動産相続は、現金と違って分けにくく、評価額や感情のズレから家族間のトラブルに発展しやすい相続です。特に親名義の土地や実家を兄弟で相続する場合、誰が取得するのか、売却するのか、管理費や税金を誰が負担するのかを明確にしておく必要があります。

相続トラブルを防ぐためには、早めの準備が何より重要です。不動産の扱いに不安がある場合は、売却や名義変更、税金の確認を含めて、専門家に相談しながら具体的な対策を進めてください。

不動産の売却で悩んでいる方は、無料相談の活用をご検討ください。専門家に相談することで、状況に応じた最適な進め方が明確になります。

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