成年後見人の不動産売却ガイド｜家裁の許可・流れ・必要書類と現況買取の事例

居住用以外（賃貸物件・土地・駐車場など）は許可不要。ただし監督人がいれば同意が必要

本人が住んだことのない賃貸物件や駐車場、農地などは、家庭裁判所の許可がなくても売却できます。ただし、後見人の判断だけで自由に売ってよいわけではありません。

状況	必要な対応
後見監督人が選任されている	不動産など重要な財産の売却には、後見監督人の同意が必要（※1）
後見監督人がいない	後見人の責任で、売却の必要性や本人の財産額などを検討して判断する（※2）

和歌山家庭裁判所のハンドブックでは、大きな財産を処分する場合は事前に家庭裁判所へ連絡し、指示を受けるよう案内されています（※2）。

運用は裁判所ごとに異なる部分もあるため、非居住用でも事前に相談しておくと安心です。

※1"e-Gov法令検索「民法」第13条第1項・第864条"参照
※2"和歌山家庭裁判所「成年後見人ハンドブック」"参照

許可なく売却した契約は無効になる

家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売却した場合、その処分は無効となります（※1）。売買代金の返還など、買主との間で大きなトラブルに発展しかねません。

さらに、後見人の権限を濫用したり、任務を怠ったりした場合は、家庭裁判所が後見人を解任することもあります。本人に損害を与えれば、賠償を求められる可能性もあるでしょう（※2）。

※1"裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」"参照
※2"和歌山家庭裁判所「成年後見人ハンドブック」"参照

家庭裁判所が売却を許可する2つの判断基準

居住用不動産の売却が許可されるのは、「売却の必要性」と「売却条件の相当性」の両方が認められる場合です（※）。

どちらか一方だけでは足りないため、申立ての前に両方を説明できる材料をそろえておきましょう。

※"三井住友トラスト不動産不動産売却に関する法律コラム（2026年2月掲載）"参照

①売却の必要性：施設費用・療養費の確保が典型例

売却の必要性が認められる典型的なケースは、預貯金が足りず、生活費や療養費を確保するために売らざるを得ない場合です（※1）。施設の利用料が年金収入を上回り、貯蓄が目減りしている状況が代表例でしょう。

申立てでは、処分の必要性を示す資料の提出が求められます（※2）。年金などの収入と施設費などの支出を並べた収支の見通しを用意すると、なぜ今売る必要があるのかを具体的に示しやすくなります。

※1"三井住友トラスト不動産不動産売却に関する法律コラム（2026年2月掲載）"参照
※2"裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」"参照

②売却条件の相当性：相場に沿った価格か、査定書で根拠を示せるか

必要性があっても、相場より極端に安い価格や本人に不利な条件では許可は得られません。

裁判所が示す標準的な添付書類に、不動産会社が作成した査定書と固定資産評価証明書が含まれているのはそのためです（※）。

価格の妥当性を説明するうえでは、1社だけでなく複数の査定を比べておくと根拠が明確になります。買取を選ぶ場合は、仲介で売った場合の想定価格と比べて、なぜ買取が本人にとって合理的なのかを整理しておくとよいでしょう。

「空き家の管理が大変」だけでは許可されにくい理由

本人の預貯金に余裕がある場合、売却の必要性はより慎重に判断されます。

三井住友トラスト不動産のコラムでは、「今が高く売れる」「将来価値が下がる」「空き家の管理が大変」といった事情は、それだけでは決定的な要素にならないと解説されています（※）。

裁判所が重視するのは、売却しないことで本人の生活や心身に具体的な不利益が生じるかどうか（※）。

家族の負担軽減ではなく、「本人にとってなぜ売却が必要か」を軸に説明を組み立てることが大切です。

申立て前に、次の観点で手元の材料を確認しておきましょう。

確認する観点	説明に使える資料の例
本人の収支は足りているか	年金の通知書、施設費・医療費の領収書、収支の見通し
本人が自宅に戻る見込みはあるか	施設入所契約書など、生活状況がわかる資料
売却価格は相場に沿っているか	査定書（複数社）、固定資産評価証明書
売却代金を何に使うか	施設費・療養費などの支出予定

※表は編集部作成の目安です。実際に必要な資料は、申立先の家庭裁判所に確認してください。

※"三井住友トラスト不動産不動産売却に関する法律コラム（2026年2月掲載）"参照

成年後見人が居住用不動産を売却する流れ【7ステップ】

成年後見人による居住用不動産の売却は、「売買契約を結んでから家庭裁判所の許可を申し立てる」順番で進みます。許可の申立てに売買契約書の写しが必要になるためです（※）。

相場の把握と査定依頼（査定書は家裁に提出）
売却方法を決める（仲介か買取か）
停止条件付きで売買契約を結ぶ
居住用不動産処分許可を申し立てる
許可審判を受けて決済・引き渡し
家庭裁判所へ報告
確定申告（被後見人名義）

STEP1：相場の把握と査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安をつかみます。査定書は、家庭裁判所への申立てに添付する書類の一つです（※）。

価格の妥当性を示す根拠にもなるため、受け取った査定書は必ず保管しておきましょう。

STEP2：売却方法を決める（仲介か買取か）

売却方法は、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つが中心です。

後見案件では、許可が出るまで買主を待たせることになる点や、家財が残った築古物件が多い点を踏まえて選ぶ必要があります。

両者の違いは「仲介と買取、後見案件ではどちらを選ぶ？」で詳しく解説します。

STEP3：停止条件付きで売買契約を結ぶ

買主が決まったら売買契約を結びます。このとき、「家庭裁判所の許可が得られること」を条件とする停止条件を付けるのが重要です。

民法では、停止条件付きの法律行為は条件が成就した時から効力を生じると定められています（※）。許可が下りなかった場合に契約の効力が生じない形にしておくことで、本人が契約違反を問われるリスクを避けられます。

条項の書き方は、契約前に不動産会社や司法書士と必ず確認しましょう。

※"e-Gov法令検索「民法」第127条"参照

STEP4：居住用不動産処分許可を申し立てる

売買契約を結んだら、家庭裁判所に居住用不動産処分許可を申し立てます。申立先は、後見開始の審判をした家庭裁判所です（※）。

本人の現住所や物件所在地の家庭裁判所ではない点に注意してください。

STEP5：許可審判を受けて決済・引き渡し

許可の審判が出たら、売買代金の受け取りと物件の引き渡しに進みます。所有権移転登記の申請では、登記原因について第三者の許可が必要な場合、その許可を証する情報の提供が求められます（※）。

許可審判書の扱いは、決済前に司法書士と段取りを確認しておきましょう。

※"e-Gov法令検索「不動産登記令」第7条"参照

STEP6：家庭裁判所へ報告

売却が終わると、本人の財産は不動産から預貯金へと大きく変わります。後見人は定期的に財産目録などで後見事務を報告する必要があり、一口10万円以上の収入があった場合はその資料の提出を求められます（※）。

売買契約書や入金が確認できる通帳の写しなどを整理しておきましょう。

※1"国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」"参照
※2"東京国税局「成年後見人が成年被後見人の所有する居住用不動産を売却するに当たり支払った家庭裁判所への居住用不動産処分許可申立手続に係る費用の税務上の取扱いについて」"参照

STEP7：確定申告（被後見人名義）

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。売主は本人なので、申告は被後見人の名義で、後見人が代わりに手続きします。

施設入所などで住まなくなった自宅でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります（※1）。

親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外となるため、適用の可否は税理士や税務署に確認してください。

また、家庭裁判所への処分許可申立てにかかった費用は、譲渡費用に含めて差し支えないとする東京国税局の文書回答もあります（※2）。

許可申立ての必要書類と費用

居住用不動産処分許可の申立てに必要なのは、申立書と、処分の必要性・物件の内容を示す添付書類です。費用は収入印紙800円と、裁判所ごとに定められた郵便料がかかります（※）。

必要書類の一覧

裁判所が示す標準的な書類は次のとおりです（※）。

書類	内容・入手先
申立書	裁判所のウェブサイトから書式と記載例をダウンロードできる
売買契約書（写し）	停止条件付きで結んだ契約書
固定資産評価証明書	物件所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得
査定書	不動産会社が作成したもの（売却の場合）
登記事項証明書	法務局で取得

同じ書類は1通で足り、すでに提出済みで内容に変更がなければ再提出は不要です。一方で、審理のために追加書類を求められることもあります（※）。

なお、東京・横浜・さいたま・千葉などの家庭裁判所では、この手続きについて個別の案内を設けています（※）。申立先の家庭裁判所のウェブサイトもあわせて確認しましょう。

費用：収入印紙800円と郵便切手

申立手数料は収入印紙800円分です。これに加えて郵便料が必要になりますが、金額は裁判所ごとに異なります。郵便料は郵便切手のほか、保管金として電子納付することもできます（※）。

書類の作成や手続きを司法書士・弁護士に依頼する場合は、別途その報酬がかかります。依頼前に見積もりを確認しておきましょう。

審理期間の考え方

裁判所の手続案内には、許可が出るまでの期間の目安は示されていません（※）。追加書類を求められれば、そのぶん判断までの時間は延びます。

そのため、売買契約では決済日を固定しすぎず、許可の取得時期に合わせて調整できる内容にしておくのが現実的です。

あわせて、一定の期日までに許可が得られなかった場合の扱いも契約書で定めておくと、買主との行き違いを防げます。

後見案件の不動産売却で起こりやすいトラブル

後見案件の売却で起こりやすいトラブルは、「許可が下りない」「解体できない」「価格が安すぎる」「親族に疑われる」の4つです。いずれも、事前の準備と記録でかなりの部分を防げます。

許可が下りず契約が白紙に

売却の必要性や価格の相当性が認められなければ、許可は下りません。停止条件を付けていない契約だと、本人が契約違反を問われるおそれがあります。

停止条件を付けていても、許可の判断を待つ間は買主を拘束することになります。一般の個人の買主は、住み替えの時期や住宅ローンの都合で待てないことも少なくありません。

許可の見通しが立つ材料を事前にそろえ、許可待ちを前提に動ける買主を選ぶことが大切です。

「更地にして売る」には解体にも許可が必要

古い家は「解体して更地にしたほうが売れやすい」と考える方もいるでしょう。しかし、居住用不動産について家庭裁判所の許可が必要な「処分」には、建物の取り壊しも含まれます（※）。

つまり後見案件では、解体するだけでも許可の手続きが必要です。さらに解体費や家財の撤去費は、本人の財産から先に支払うことになります。こうした手間と費用を考えると、建物を残したまま現況で売却する方法が現実的な選択肢になります。

相場より安い売却は、本人の利益を損なうと判断されるおそれがある

早く手放したいからといって、相場とかけ離れた価格で売るのは危険です。価格の相当性が認められなければ許可は下りませんし、本人に損害を与えれば後見人が賠償責任を負う可能性もあります（※）。

査定書で価格の根拠を示し、なぜその価格・その売却方法が本人にとって合理的なのかを説明できるようにしておきましょう。

ほかの親族から「安く売ったのでは」と疑われる

親族が後見人を務める場合、ほかのきょうだいなどから売却価格や代金の使い道を疑われることがあります。

後見人に選任された以上、本人の財産はあくまで「他人の財産」として扱い、自分の財産と混同しないよう管理しなければなりません（※）。

疑念を招かないためには、次のような対応が有効です。

複数の査定書と、売却方法を選んだ理由を記録に残す
売却前に、ほかの親族へ方針と価格の根拠を説明しておく
売却代金は本人名義の口座で管理し、出入金の記録と領収書を保管する

なお、後見人自身が本人の不動産を買い取るなど、後見人と本人の利益が相反する場合は、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立てる必要があります（※）。後見監督人が選任されていれば、監督人が本人を代理します。

仲介と買取、後見案件ではどちらを選ぶ？

価格を重視するなら仲介、許可待ちへの対応や家財・築古の物件を手間なく手放したいなら買取が向いています。

後見案件は売却まで時間がかかりやすく、物件も古いケースが多いため、通常の売却以上に「確実に売り切れるか」が重要です。

仲介と買取の比較表

比較項目	仲介	買取
買主	一般の個人など	不動産会社
売却価格	相場に近い価格を狙える	仲介より低くなる傾向
売却までの期間	買主が見つかるまで不確定	短期間で現金化しやすい
許可待ちへの対応	買主の事情で待てずに離れることがある	許可取得を前提にスケジュールを組みやすい
家財・築古への対応	内見に備えた片付けや修繕が必要になりやすい	現状のまま売れるケースが多い
売却後の責任	契約不適合責任を負う可能性がある	免責とする特約を結ぶケースが多い
仲介手数料	かかる	直接の売買ならかからない

買取価格は仲介より低くなる傾向があるため、家庭裁判所には「なぜ買取が本人にとって合理的か」を説明する必要があります。

片付けや修繕にかかる費用、売却までの期間、許可待ちで買主が離れるリスクを踏まえて比較すると、説明の根拠を整理しやすくなります。

買取が向いているケース：築古、家財が残っている、遠方、施設費用を急いで資金化したい

次のような事情がある場合は、買取を検討する価値があります。

築古の物件：建物の傷みが進んでいると、仲介では買主が見つかりにくい
家財が残っている：本人の家財を片付ける時間や費用をかけずに引き渡せる
後見人が遠方に住んでいる：内見の立ち会いなど、現地へ足を運ぶ回数を減らせる
施設費用を早く確保したい：買主探しの期間がなく、資金化の時期を見通しやすい

なお、家財は本人の財産です。写真や貴重品、本人にとって思い入れのある品は、引き渡し前に取り出して保管しておきましょう。

【事例】築60年の居住用戸建てを現況のまま買取（埼玉県狭山市水野）

大希企画では、司法書士からの成年後見に関するご相談にも対応しています。ここでは、被後見人の居住用不動産を現況のまま買い取った事例を紹介します。

「司法書士からのご相談。被後見人の居住用不動産の売却を希望。現況での買取を希望のため、そのままの状態で当社にて買取を実施。」

事例｜埼玉県狭山市水野　戸建て（築60年）

この事例のポイントは、「被後見人の居住用不動産」「築60年」「現況での売却を希望」という条件が重なっていたことです。居住用不動産の売却であるため、家庭裁判所の許可を前提とした取引になります。

建物を解体すれば、その解体にも許可が必要です。家財の撤去や修繕を後見人側で進めるにも、本人の財産から費用を先に出すことになります。

現況のまま買い取る方法なら、片付けや解体の手間と費用をかけずに、本人の不動産を手放すことができます。

「後見人として売却を任されたけれど、何から始めればいいかわからない」という親族の方も、専門職後見人の方も、まずはお気軽にご相談ください。

※1"裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」"参照
※2"日本総合研究所「成年後見を『敬遠される制度』から『使いやすいインフラ』に」（2026年4月）"参照

2026年の成年後見制度改正は売却に影響する？

2026年に成年後見制度を見直す改正法が成立しましたが、施行日はまだ決まっていません。

施行までは現行制度のまま手続きが進むため、今売却を検討している方は、本記事で解説した手順で進めることになります

【改正で決まったこと】

2026年6月17日、「民法等の一部を改正する法律」（令和8年法律第45号）が成立し、同月24日に公布されました。

後見と保佐の制度を廃止して補助の制度に一元化し、本人にとって必要な範囲で利用できるようにすることが柱です（※1）。

主な改正内容は次のとおりです（※2）。

後見・保佐を廃止し、判断能力が不十分な人はすべて補助の制度の対象とする
判断能力を欠く常況にある人のために、重要な財産上の行為を取り消す権限などを持つ「特定補助人」を設ける
必要がなくなったと認められれば、家庭裁判所が補助の審判を取り消せるようにする
補助人に、本人の意向を適切な方法で把握する義務を課す

成年後見制度の見直しに関する部分は、公布の日から2年6か月を超えない範囲内で、政令で定める日に施行されます（※1）。

つまり、遅くとも2028年12月までに新制度が始まる見込みです。

※1"法務省「民法等の一部を改正する法律」（成年後見及び遺言の制度の見直し）について"参照
※2"参議院「民法等の一部を改正する法律案（閣法第四三号）要旨」"参照

売却手続きへの影響

居住用不動産を処分する際の家庭裁判所の許可は、現行制度でも後見人だけでなく、不動産を処分する代理権を持つ保佐人・補助人にも求められています（※3）。

改正後の具体的な規律は、施行に向けて公表される情報で確認が必要です。

改正の方向性は、これまでの「一度始めたら原則やめられない」制度から、必要な事務や期間に絞って利用できる仕組みへの転換と評価されています（※4）。将来的には、不動産の売却など特定の目的のために制度を利用しやすくなる可能性もあるでしょう。

ただし、施行日が決まっていない以上、施設費用の確保など売却の必要性が今ある場合は、現行制度で手続きを進めるのが現実的です。

成年後見人不動産売却についてよくある質問

成年後見人による不動産売却について、よくいただく質問とその回答をまとめました。

Q. 後見人に選任される前でも査定を依頼できますか？

A. 査定の依頼は可能です。ただし、売買契約は後見人の選任後でなければ結べません。

意思能力がない状態で本人が結んだ契約は無効となります（※）。そのため、売買契約は選任された後見人が本人に代わって結ぶ必要があります。

一方、相場を知るための査定は契約ではありません。後見開始の申立てと並行して査定を受けておけば、選任後すぐに売却の準備へ移れます。

※"e-Gov法令検索「民法」第3条の2"参照

Q. 施設に入っている親の自宅も許可が必要ですか？

A. 原則として必要です。

施設に入所していて今は住んでいない家でも、将来住む可能性がある場合や、入所前に住んでいた場合は居住用不動産に含まれます（※）。許可なく売却すると、その売却は無効です。

Q. 許可が下りなかった場合、違約金はかかりますか？

A. 家庭裁判所の許可を停止条件とした契約にしておけば、契約の効力そのものが生じません。

停止条件付きの契約は、条件が成就した時から効力を生じます（※）。許可が得られなければ条件は成就しないため、違約金の支払いを前提とした状況を避けられます。

ただし、実際の扱いは契約書の条項次第です。契約前に、許可が得られなかった場合の取り決めを必ず確認してください。

※"e-Gov法令検索「民法」第127条"参照

Q. 家財が残ったままでも売却できますか？

A. 買取であれば、家財が残ったままでも売却できるケースが多くあります。

仲介で売る場合は、内見に備えた片付けが必要になりがちです。買取なら現状のまま引き渡せるケースが多く、遠方に住む後見人の負担も抑えられます。

ただし、家財も本人の財産です。貴重品や本人にとって大切な品は、引き渡し前に取り出しておきましょう。

大希企画では、片付け業者や司法書士と連携し、片付けから売却までまとめてご相談いただけます。

Q. 親の家を売ったお金は誰が管理しますか？

A. 成年後見人が、本人の財産として管理します。

売却代金は本人の財産であり、後見人の財産と混同してはいけません。預金の名義は、本人名義か「本人名＋成年後見人＋後見人名」の形にするよう案内されています（※）。

現金や預貯金が多額になる場合は、家庭裁判所から後見制度支援信託・後見制度支援預貯金の利用を勧められることもあります。

日常の支払いに必要な分だけを後見人が管理し、それ以外は払い戻しに家庭裁判所が関与する仕組みです（※）。

Q. 非居住用の土地を売るときも裁判所に報告は必要ですか？

A. 許可は不要ですが、報告は必要です。事前の連絡を求める家庭裁判所もあります。

後見人は、財産目録などで後見事務の状況を家庭裁判所に定期的に報告しなければなりません。土地の売却で財産の内容が大きく変われば、その資料も提出することになります。

また、和歌山家庭裁判所のハンドブックでは、大きな財産の処分は事前に家庭裁判所へ連絡し、指示を受けるよう案内されています（※）。

売却を決める前に、選任を受けた家庭裁判所へ確認しておくと安心です。

成年後見人の不動産売却は、まず無料相談で全体像の確認を

成年後見人による不動産売却は、通常の売却よりも手順が多く、判断に迷う場面も少なくありません。

大希企画では、司法書士からのご相談で、築60年の被後見人の居住用不動産を現況のまま買い取った実績があります。家庭裁判所に提出する査定書のご相談から、片付けや売却まで、窓口一つでサポートいたします。

「後見人に選任されたばかり」「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも問題ありません。秘密厳守で対応いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。