親が認知症になると、不動産の売却や相続対策が思うように進まなくなる場合があります。実家の管理や相続手続きで困らないためには、早めの準備が重要です。本記事では、認知症と不動産相続の関係や手続きの流れ、注意点、事前にできる対策についてわかりやすく解説します。

不動産相続で認知症が問題になる理由

不動産相続で認知症が問題になる理由は、不動産の売却や契約には本人の意思確認が必要だからです。不動産を売却する場合、所有者本人が契約内容を理解し、自分の意思で売却に同意していることが求められます。

親が認知症になり、判断能力が低下していると、売買契約や贈与契約、遺言書の作成などが無効と判断される可能性があります。また、親が認知症になり本人の意思確認ができず、スムーズに手続きが進まないケースも多いです。

不動産は金額が大きく、相続人同士の意見も分かれやすい財産です。そのため、親が元気なうちから不動産の扱いについて話し合っておくことが重要です。

親が認知症になった場合の不動産相続の流れ

親が認知症になった場合でも、親が亡くなる前と亡くなった後では必要な手続きが異なります。生前にできる対策と、相続開始後に行う手続きを分けて確認してください。

親が亡くなる前にできること

親が亡くなる前にできることは、判断能力が残っているかどうかによって変わります。判断能力がある場合は、不動産の売却、遺言書の作成、家族信託、生前贈与などを検討できます。親本人が契約内容を理解し、自分の意思で手続きを進められる状態であれば、将来の相続トラブルを防ぐ準備がしやすくなります。

すでに判断能力がない場合でも、家族が勝手に親名義の不動産を売却することはできません。この場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。成年後見制度とは、判断能力が不十分な人を法律面や財産管理面で支援する制度です。

ただし、成年後見人が選任された場合でも、不動産を自由に売却できるわけではありません。本人の利益に必要な売却かどうかを慎重に判断する必要があります。

なお、親が居住していた実家などの居住用不動産を成年後見人が売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。本人が施設に入所して現在住んでいない場合でも、居住用不動産に該当することがあります。

親が亡くなった後の相続手続き

親が亡くなった後は、相続人が不動産を含む遺産を引き継ぐ手続きを行います。主な流れは、次のとおりです。

・遺言書の有無を確認する
・相続人を確定する
・不動産や預貯金などの相続財産を調査する
・遺産分割協議を行う
・相続登記を申請する
・必要に応じて相続税を申告する

不動産を相続した場合は、相続登記が必要です。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった親から相続人へ変更する手続きです。相続登記をしないまま放置すると、売却や担保設定ができないだけでなく、次の相続が発生したときに権利関係が複雑になります。

相続人が増えるほど話し合いがまとまりにくくなるため、早めに手続きを進めてください。

認知症の親が所有する不動産は売却できる？

認知症の親が所有する不動産を売却できるかどうかは、本人の判断能力によって異なります。認知症と診断されても、本人に判断能力が残っている場合は売却できます。判断能力の有無によって必要な手続きが異なるため、以下で場合を分けて解説します。

本人の判断能力がある場合

親に判断能力がある場合は、本人の意思に基づいて不動産を売却できます。ただし、売却時に、本人が契約内容を理解していることが重要です。不動産会社や司法書士、金融機関などから本人確認や意思確認を求められることがあります。

軽度の認知症であっても、契約内容を理解できる状態であれば、手続きを進められる可能性があります。しかし、後から相続人同士で「本当に本人の意思だったのか」と争いになる場合もあります。

売却を検討する際は、医師の診断書や面談記録など、本人の判断能力を確認できる資料を残しておくと安心です。

本人の判断能力がない場合

親に判断能力がない場合、本人名義の不動産をそのまま売却することは困難です。この場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人を選任してもらう方法があります。成年後見人は、本人の財産を管理し、必要に応じて契約手続きを行います。

ただし、成年後見制度は本人の財産を守るための制度です。家族の都合だけで不動産を売却することはできません。

売却が認められるのは、介護施設の入所費用確保や空き家管理の困難など、本人の利益に直接つながる場合です。家族の経済的事情や相続対策を理由とした売却は、認められない可能性があります。

家族だけの判断で売却できない理由

親名義の不動産は、あくまで親本人の財産です。子どもや配偶者であっても、本人の同意なしに売却することはできません。

「家族だから大丈夫」と考えて手続きを進めようとしても、不動産会社・司法書士は本人の意思確認を行う義務があるため、判断能力がない状態では売買契約を締結できません。この場合は成年後見制度の利用が必要です。

また、無理に売却を進めると、後から他の相続人との間でトラブルになるおそれがあります。不動産は家族の感情が絡みやすい財産のため、法律に沿って慎重に進めることが大切です。

認知症による不動産相続トラブル事例

認知症と不動産相続が重なると、売却や名義変更、遺産分割の場面でトラブルが起こりやすくなります。よくある事例を確認しておきましょう。

実家を売却できなくなったケース

親が施設に入所し、実家が空き家になったため、子どもが売却しようとするケースがあります。しかし、親の認知症が進行していると、本人が売却の意思を示せず、契約手続きができません。

結果として、空き家の固定資産税や管理費だけが発生し続ける場合があります。このような事態を防ぐには、親が元気なうちに実家をどうするか話し合っておくことが重要です。

遺産分割協議が進まなかったケース

親が亡くなった後、相続人の中に認知症の人がいると、遺産分割協議が進まない場合があります。遺産分割協議は、相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決める手続きです。

相続人の一人が認知症で判断能力がない場合、その人の代わりに手続きを行う代理人が必要になることがあります。相続人全員の合意がなければ、不動産の名義変更や売却が進まないため、注意が必要です。

相続人同士で意見が対立したケース

不動産相続では、「売却して現金で分けたい人」と「実家を残したい人」で意見が分かれることがあります。親が認知症になる前に意思を明確にしていない場合、相続人同士で主張が対立しやすくなります。

特に、同居していた相続人がいる場合や、介護をしていた相続人がいる場合は、感情的な対立につながることもあります。相続トラブルを防ぐためには、親の意思を確認し、書面に残しておくことが大切です。

認知症になる前に行いたい不動産相続対策

認知症になってからでは、選べる対策が限られます。元気なうちに準備を進めることで、相続手続きをスムーズに進めやすいです。ここでは、認知症になる前に行いたいことについて解説します。

遺言書を作成する

遺言書を作成しておくと、親が亡くなった後の財産の分け方を明確にできます。特に不動産は分けにくい財産です。誰が実家を相続するのか、売却して現金で分けるのかを決めておくことで、相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。

遺言書には、自筆証書遺言や公正証書遺言があります。不動産を含む相続対策では、内容の不備や紛失を防ぐために、公正証書遺言の利用がおすすめです。

家族信託を検討する

家族信託とは、親が元気なうちに信頼できる家族へ財産管理を任せる仕組みです。親が実家を所有している場合、家族信託を活用することで、将来親の判断能力が低下しても、信託契約の内容に沿って不動産の管理や売却を進められます。

家族信託は、認知症対策として注目されている方法ですが、契約内容の設計が重要です。専門的な知識が必要になるため、早めに専門家へ相談してください。

生前贈与を活用する

生前贈与とは、親が生きているうちに子どもなどへ財産を渡す方法です。不動産を生前贈与することで、相続発生後の遺産分割トラブルを防げる場合があります。

不動産の生前贈与では、贈与税・登録免許税・不動産取得税が発生します。相続時と比べてコストが高くなるケースもあるため、税理士に試算を依頼したうえで判断することを推奨します。

不動産の整理・共有名義の見直しを行う

不動産が複数ある場合や、すでに共有名義になっている場合は、早めに整理しておくことが大切です。共有名義の不動産は、売却や活用の際に共有者全員の同意が必要になります。共有者の一人が認知症になると、手続きが進まなくなる可能性があります。

将来使う予定のない不動産は売却する、相続人の一人が取得する形に整理するなど、家族で方向性を決めておくと安心です。

不動産相続と認知症に関するよくある質問

Q.認知症になった親の不動産を子どもが売却できますか？

A.親に判断能力がある場合は、本人の意思に基づいて売却できます。判断能力がない場合は、子どもだけの判断で売却することはできません。成年後見制度の利用が必要になる場合があります。

Q.認知症の人の相続を代理で行う場合は、診断書は必要ですか？

A.成年後見制度を利用する場合、医師の診断書が必要になるのが一般的です。また、相続手続きの場面でも、判断能力の有無を確認するために診断書や医師の意見が重要になることがあります。

Q.親が軽い認知症の場合、不動産の売却や遺言書の作成はできますか？

A.軽い認知症でも、本人が契約内容や遺言の内容を理解できる状態であれば、売却や遺言書の作成ができる可能性があります。ただし、判断能力に不安がある場合は、後から無効を主張されるリスクがあります。医師や専門家に相談しながら進めることが大切です。

認知症対策は元気なうちに進めることが重要

親が認知症になると、不動産の売却や相続対策を家族の判断だけで進めることは難しくなります。実家を売却したい、介護費用に充てたい、相続人同士のトラブルを防ぎたいと考えていても、本人の判断能力が低下していると手続きが制限される場合があります。

不動産相続で困らないためには、親が元気なうちに家族で話し合い、遺言書や家族信託、生前贈与、不動産の整理などを検討することが重要です。

親の認知症と不動産相続について不安がある方は、早めに専門家へご相談ください。

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