資産価値のない家でも売れる？ボロボロの実家を手放す方法と処分費用

資産価値のない家（ボロボロの空き家）とは？

「資産価値のない家」とは、多くの場合「建物としての評価がほぼゼロになった家」を指します。ただし、ゼロになるのはあくまで建物部分の話。家が建っている土地の価値まで消えるわけではありません。

総務省の調査によると、2023年10月時点で全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%と過去最多を更新しました。

このうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた「使い道の決まっていない空き家」も385万戸にのぼります（※）。古い実家の扱いに悩むのは、決して特別なことではないのです。

※"総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（確定値）結果の概要」"参照

木造住宅は築20〜25年で建物の価値がほぼゼロに

日本の中古住宅市場では、木造戸建ての建物価値は築20〜25年でほぼゼロと評価されるのが一般的です。

背景にあるのが、税法上の「法定耐用年数」という考え方。木造の住宅用建物の耐用年数は22年と定められており（※1）、不動産の査定でもこの年数が目安として意識されてきました。

国土交通省の資料でも、現状の住宅の市場価値は「築後20～25年で建物価値は0」となる傾向が示されています（※2）。

一方で、土地は築年数とともに価値が下がるものではありません。立地や面積、接している道路の条件によって評価され、建物が古くても土地を求める買い手は存在します。

つまり「建物に価値がない＝売れない」ではありません。ボロボロの家でも「古家付き土地」として十分に売却の可能性があります。

※1"国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」"参照
※2"国土交通省「住宅の担保評価に関する資料」"参照

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資産価値のない家を放置する危険なリスク

「売れないなら、ひとまずそのままにしておこう」という判断は、実は最もリスクの高い選択です。空き家は放置するほど税金・安全面・精神面の負担が膨らみ、手放す際の選択肢も狭まってしまいます。

「特定空家」指定で固定資産税が最大6倍に

管理不全な状態が続くと、自治体から「特定空家」に指定される恐れがあります。指定後に勧告を受けると住宅用地特例が外れ、固定資産税等の税負担が大きくなるため注意が必要です。

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税の課税標準が大きく軽減されています（※1）。

この特例が外れると、200㎡以下の部分では課税標準が最大6倍に戻ります。これが「固定資産税が最大6倍」と言われる理由です。

ただし、実際の税額の上がり幅は土地の評価額や負担調整措置によって変わる点に留意が必要でしょう。

さらに、2023年12月13日施行の改正空家法により、特定空家になる手前の「管理不全空家」も勧告の対象に加わりました。

勧告を受けた管理不全空家の敷地も、住宅用地特例が解除されます（※2）。以前より早い段階で税負担が増える仕組みになった点は押さえておきましょう。

※1"横浜市「住宅用地に対する課税標準の特例」"参照
※2"全日本不動産協会「国土交通省『改正・空家特措法の施行について』」"参照

老朽化による倒壊・ご近所トラブル

空き家をそのまま放置すると、建物の急速な老朽化が進んでしまいます。人が住まない家は換気や通水がされないため、湿気がこもって柱や土台が傷みやすくなるのです。

老朽化が進むと、屋根瓦や外壁の落下、ブロック塀の倒壊といった事故につながりかねません。建物の管理不足が原因で通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります（※）。

不法侵入や放火など防犯面でのリスクも非常に高まるでしょう。雑草や樹木の越境、害虫の発生、ごみの不法投棄などは、近隣から苦情が寄せられやすい代表的なトラブルです。

※"e-Gov法令検索「民法」第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）"参照

維持管理の手間と精神的ストレス

空き家を適切に保つには、定期的な管理が欠かせません。

• 窓を開けての換気、水道の通水
• 庭の草むしりや樹木の剪定
• 郵便物の回収、雨漏りや破損のチェック
• 台風や大雪のあとの見回り

実家が遠方にあれば、作業のたびに交通費と休日が消えていくことに。それでいて固定資産税は毎年かかり、「いつまでこれを続ければいいのか」という終わりの見えない負担がのしかかります。

「親の家を手放すのは申し訳ない」という気持ちから決断を先延ばしにする方も少なくありません。

しかし、管理が行き届かず家が傷んでいくことのほうが、ご家族にとって心苦しい結果になる場合もあるでしょう。

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資産価値のない家を売却・処分する3つの方法

主な選択肢は「そのまま売る」「解体して更地で売る」「その他の制度で手放す」の3つです。手元に残る金額を重視するか、スピードと手間の少なさを重視するかで最適な方法は変わります。

そのまま中古住宅（古家付き土地）として売却する

建物を残したまま売却する場合、一般的には仲介と買取の2種類があります。

仲介は、不動産会社を通じて一般の買い手を探す方法です。相場に近い価格を期待できる反面、ボロボロの家は内見時の印象が悪く、買い手がつくまで時間がかかりがち。

売却後に雨漏りやシロアリ被害が見つかれば、修補や代金減額を求められる「契約不適合責任」を負う可能性もあります。

買取は不動産会社が直接買い取るため短期間で現金化でき、現状のままで売却できるケースが多いのが強みと言えます。

残置物の撤去やリフォームは買取業者側で行う前提で価格が決まるため、売主が事前に費用を払う必要はありません。

ただし、契約不適合責任の免責は法律で自動的に決まるものではなく、契約書に定める特約です。把握している不具合は正直に伝え、契約前に条項を確認しておきましょう。

解体して更地として売却する

建物が古すぎる場合、解体することで買主の選択肢が増え、売却しやすくなることがあります。新築用の土地を探している買い手にとって、建物の状態を気にせず購入を検討できるからです。

ただし、安易に家を壊すのは非常に危険な行為と言えます。建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が高くなるケースがあるからです（※1）。

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、更地のまま年を越すと翌年度の税額が上がる可能性も。

解体を選ぶ場合は、主に次の費用を自己負担で先に支払うことになります。

解体費用は建物の条件によって大きく差が出るため、必ず複数社の見積もりで確認しましょう。自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金を設けている場合もあります。

もう一つ注意したいのが「再建築不可」の土地です。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地に建物を新築できません（※2）。こうした土地で家を解体すると新たに家を建てられず、かえって売却が難しくなるおそれがあります。

なお、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された親の家を相続した場合、一定の要件を満たせば、売却益から最高3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります（※3）。

適用期限は2027年12月31日までの譲渡で、相続人が3人以上の場合の控除上限は2,000万円です。

解体後に土地を売る方法のほか、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行うケースも対象になったため、適用可否は税理士や税務署に確認してください。

※1"横浜市「住宅用地に対する課税標準の特例」"参照
※2"e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条"参照
※3"国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」"参照

その他の手放し方（空き家バンク・寄付など）

売却以外にも、空き家を手放す選択肢はいくつかあります。

いずれも「無料で手放せる」わけではなく、条件や手間がかかる点は理解しておきましょう。買い手がつかないと思い込む前に、まずは不動産会社に売却の可能性を確認するのが近道です。

※1"国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」"参照
※2"法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」"、"法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」"参照

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【大希企画の解決事例】資産価値がないと諦めていた実家を売却！

大希企画では、築年数が古く一般の市場では買い手がつきにくい物件の買取にも対応してきました。ここでは、築59年の戸建てを買い取った事例をご紹介します。

「知人に貸していた物件がゴミ屋敷化し退去対応後、撤去費用を捻出できずオーナーが片付けを実施。生前整理も兼ね、狭小地で売却困難だった物件を当方で買取。」

事例｜埼玉県川口市小谷場町　戸建て（築59年）

この事例のポイントは、「築59年」「ゴミ屋敷化」「狭小地」という、一般の買い手が敬遠しやすい条件が重なっていたことです。建物の価値は見込めず、土地も狭小地のため仲介での売却は困難な状況でした。

それでも、買取であれば物件の状態や土地の条件をふまえたうえで価格を提示できます。オーナー様は生前整理も兼ねて、長年の悩みだった物件を手放すことができました。「こんな家は売れない」と感じている方こそ、一度ご相談ください。

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資産価値のない家についてよくある質問

古い実家の処分を検討中の方から、よくいただく質問とその回答をまとめました。

Q. 親が生きているうちから実家の処分に向けて動いてもいいですか？

1. A. 問題ありません。むしろ早めの準備をおすすめします。

親が存命中の家の所有者は親本人のため、売却するかどうかは親の意思で決めることになります。注意したいのは、認知症などで判断能力が低下した後のケースです。

成年後見人が本人に代わって居住用の不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です（※）。手続きに時間がかかるため、親が元気なうちに家族で話し合い、査定額だけでも把握しておくと安心でしょう。

※"e-Gov法令検索「民法」第859条の3（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）"参照

Q. 遠方に住んでいて、なかなか片付けに行けない場合はどうすればいいですか？

1. A. 現状のまま買い取ってもらう方法がおすすめです。

仲介で売る場合、内見に備えた片付けや、何度もの現地立ち会いが必要になりがちです。買取であれば家財が残ったままでも売却できるケースが多く、現地へ足を運ぶ回数を最小限に抑えられます。

大希企画では、遺品整理会社や司法書士と連携し、片付けから相続登記、売却までまとめてご相談いただけます。遠方にお住まいの方もお気軽にお問い合わせください。

Q. 実家が未登記かもしれないのですが、そのまま売却できますか？

1. A. 売却自体は可能ですが、事前に登記が必要になるケースが多いです。

古い家では、増築部分や建物そのものが登記されていないことも珍しくありません。不動産登記法では、新築した建物の所有者は取得から1か月以内に表題登記を申請しなければならず、怠った場合は10万円以下の過料の対象とされています（※1）。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記が必要で、2024年4月1日より前の相続も2027年3月31日までの登記が求められます（※2）。

未登記かどうかは、固定資産税の課税明細書や、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。未登記建物の扱いは物件ごとに異なるため、まずは専門家に相談しましょう。

※1"e-Gov法令検索「不動産登記法」第47条・第164条"参照
※2"法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」"参照

一人で悩まず、まずは不動産のプロに無料相談を！

「資産価値がない」と思い込んでいる家でも、専門家が見れば適切な解決策は必ず見つかります。

建物の価値がゼロでも、土地には価値が残ります。一方で、放置すれば固定資産税の負担増や近隣トラブル、終わりの見えない管理の負担が続いていくでしょう。

実家じまいは片付けから相続登記、売却まで多くの手続きが必要で、個人で全てを手配するのは非常に困難です。大希企画なら、司法書士や遺品整理会社と連携し、窓口一つで相続から売却まで丸ごとサポートできます。

「とりあえず話を聞いてみたい」という状態でも全く問題ありません。まずは無料相談をご利用ください。

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